Жилье под офис - налогообложение

Документы должны соответствовать законодательству

Когда организация только создается, ее зарегистрируют только при наличии Договора аренды помещения под офис. Расходы на аренду, относящиеся к прочим согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, связанным с производством и (или) реализацией, организация захочет учесть при расчете налога на прибыль. А получится ли совершить оба эти действия - зарегистрироваться и принять расходы к уменьшению налогооблагаемой базы, если офис расположен в жилом помещении?
Например, директор хочет зарегистрировать офис в собственном жилом доме. Здесь все будет зависеть от рода занятий его организации, наличия совладельцев и их согласия на такую деятельность.

Правомерен ли Договор аренды жилого помещения под офис

Прежде всего надо определиться, не нарушаем ли мы Гражданский кодекс. В Статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая законодательство, называется оспоримой, а Статья 288 пункт 3 ГК запрещает обустройство в жилых домах промышленных производств и предлагает владельцу помещения перевести его в нежилой фонд.
Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ. Статья 17 ЖК РФ обуславливает назначение жилого помещения для проживания граждан, но допускает его использование для ведения профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Следовательно, использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, а также и сдача в аренду юрлицам жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания, закон запрещает.
Органы местного самоуправления помогут перевести помещение в нежилой фонд нв основании Статей 22, 23 ЖК РФ.
Судебная практика также подтверждает признание арендных сделок в жилом фонде (не с целью жилья в нем) для юрлиц ничтожными.
Кроме этого, важно учесть права собственников при общедолевом владении жильем.
Особенно это важно в многоквартирных домах, где общедолевой считается собственность и на крыши, и на лестницы, воздуховоды, сам земельный участок под домом и т.д. Так что на перевод отдельной квартиры в нежилой фонд еще подтебуется согласие совладельцев (Статья 247 Гражданского кодекса России).
Например, нежилое помещение потребует пробивания части несущих стен, пристройки новой лестницы для входа в офис, это может затронуть права совладельцев на участок земли под крыльцо.

Можно ли учесть расходы на аренду офиса в жилом фонде

Налоговый кодекс разрешает учесть расходы на аренду для уменьшения налога на прибыль. Эти расходы должны быть документально подтверждены, т.е документы, подтверждающие расходы должны быть составлены по действующему законодательству РФ.
Мы только что доказали, что Гражданский и Жилищный кодексы Договора аренды жилого помещения не с целью проживания законными не считают.
Следовательно, расходы на ареду не учитываются при налогообложении налогом на прибыль организаций.
Организация вправе учитывать в целях налогообложения расходы на аренду помещения, используемого в качестве офиса, только в случае перевода данного помещения из жилого в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации. Данная позиция подтверждена в Письмах Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71.
Налоговые органы придерживаются подобной точки зрения. Управление ФНС России по г. Москве в Письме от 19.05.2006 N 28-11/43420 указало, что жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса организации, и, следовательно, расходы по содержанию и аренде данного помещения не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Можно ли отстоять расходы в Суде

В судах были случаи, когда требования Гражданского и Жилищного кодексов к переводу помещений в нежилые не учитывались при рассмотрении вопроса учета расходов на аренду. (Постановления ФАС Поволжского округа от 03.04.2008 по делу N А57-6023/07 и ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34, Постановление от 23.06.2008 N КГ-А40/5281-08 ФАС Московского округа).
Суд не принял довода налогового органа об экономической неоправданности расходов по аренде жилых помещений.
Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Законодательство о налогах и сборах не ставит в зависимость порядок отнесения налогоплательщиком на расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль, затрат, связанных с производством и реализацией, от режима арендуемого им помещения (жилое или нежилое).

В Письме Минфина России от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 Финансовое ведомство указало, что соответствие затрат налогоплательщика критериям отнесения их к расходам, учитываемым в целях налогообложения прибыли, предусмотренным НК РФ, является необходимым и достаточным условием для учета таких затрат в целях налогообложения вне зависимости от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются.
Так, установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному ЖК РФ, либо не по назначению осуществляется по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, в целях данного Кодекса, и никоим образом не влияет на применение норм, установленных НК РФ.
Исходя из изложенного, Минфин России пришел к выводу, что в рассматриваемом случае арендные платежи за аренду помещения, используемого иностранной организацией в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.
Тем не менее, учитывая, что в дальнейшем точка зрения Минфина России изменилась, налогоплательщики в настоящее время данным разъяснением пользоваться не могут.
Следовательно, вопрос правомерности учета при исчислении налога на прибыль расходов организации на аренду помещения под офис, которое является по своему статусу жилым, при возникновении спора с налоговым органом налогоплательщику предстоит доказывать в суде.